Cuando se habla de IVA, se reconoce como un impuesto a bienes y servicios en general. Pero, ¿Qué pasa cuando hablamos de un bien inmueble?  Muchas veces se debe acudir a la interpretación de la norma para comprender su tratamiento tributario. 

Cabe señalar que la última Reforma Tributaria del 2020 trajo consigo cambios importantes en las adquisiciones de bienes inmuebles y lo que conlleva a todo su tratamiento legal.

Para comenzar a hablar de ¿Quién paga el IVA en la venta de un inmueble?, es importante conocer algunos términos primero. ¡Así que continúa leyendo! Acá te contamos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es IVA en un inmueble?

Este es un impuesto que se aplica al valor de la adquisición de bienes o servicios, y  en el caso del IVA inmobiliario, este afecta a las transacciones de bienes inmuebles.

Este impuesto está asociado a los bienes inmobiliarios, el cual  puede afectar a algunos compradores, dependiendo de las características de la propiedad que se desea adquirir.

Muchas veces se vuelve complejo para los compradores y/o vendedores comprender si un contribuyente debe o no pagar dicho IVA inmobiliario, ya que el espacio habitable que comprará puede variar entre ser un bien usado o nuevo.

Es importante considerar que, quien tenga en venta el bien inmueble puede ser una corredora de propiedades o directamente lo comercializa la misma empresa encargada de su construcción.

¿Cuándo comenzaron los cambios con el IVA en la venta de un inmueble?

Los cambios comenzaron hace varios años, donde las primeras puestas en marcha datan del año 2016 y ya para los años siguientes se fueron generando ajustes.

Principalmente, esto ocurre en el impuesto que afecta a la transacción de inmuebles comercializados por empresas constructoras, corredores de propiedades o vendedores individuales.

¿Quién paga el IVA en un inmueble?

Como bien señalamos anteriormente, este impuesto aplicará a la “venta habitual de bienes raíces”, es decir para aquellos que se dediquen al negocio de vender inmuebles. 

Se debe considerar la  “habitualidad” cuando la venta se realiza antes de que se cumpla un año de la compra o del término de la construcción de una vivienda. Acá encontraremos a las inmobiliarias, constructoras, corredoras de propiedades, y otras que entren en este rubro comercial. 

En este contexto, es el comprador del bien quien paga el Impuesto, el cual está incluido en el valor final de la venta. Pero quien debe generar la declaración de dicho impuesto es el vendedor por medio del Formulario N°29 correspondiente. 

También encontraremos algunos casos con la declaración del IVA al vender bienes inmuebles que sean en verde, la cual hace referencia a una venta de un bien inmueble previo a su construcción y entrega definitiva.

Por ende, este debe ser declarado en el momento en que es devengado, es decir,  al momento de emitirse la o las facturas, y  percibir la totalidad o parte del precio pactado, de acuerdo con lo que se indica en los artículos 9° y 55° de la Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios.

Quedan exentos de este pago de impuesto:

• Las ventas de propiedades que se realicen mediante contratos de compraventa o leasing con opción de compra, y que sean financiadas en parte o completamente con subsidios del estado.
• Los vendedores que se consideran no habituales, esto quiere decir,  aquellos que no se dedican a la compraventa de inmuebles.

¿Qué pasó con el IVA en la venta de un Inmueble bajo la Ley 21.210? 

Existen varios cambios interesantes, de los cuales el Servicio de Impuestos Internos entregó instrucciones por medio de su Circular N° 37, que datan del 20 de mayo del 2020.

Las modificaciones de la Reforma Tributaria en esta materia comienzan abarcando los conceptos de venta y vendedor, los hechos gravados especiales, bienes exentos, la base imponible, la proporcionalidad en el uso del Crédito Fiscal y la fecha de entrada en vigencia.

Ahora bien, dentro de los cambios que pudimos identificar se encuentran los siguientes:

• La modificación en el N°1 del Artículo N°2: en el Libro de Compras y Servicios se reemplaza la frase “inmuebles, excluidos los terrenos” por “inmuebles construidos”.  Además, en el mismo punto se indica que “Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley”.
• Artículo 17°: “En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año”.

Recuerda que, al arrendar un bien inmueble sin amoblar, el arrendador no se encuentra con obligación de emitir boleta, ya que  este servicio no está gravado con IVA.

Ejemplo práctico del IVA en ventas de un Inmueble 

A partir del año 2017, la venta de aquellas propiedades que generen ganancias superiores a las 8.000 UF, deberá pagar impuesto.

Además, si la ganancia es menor a esa cantidad, quedará registrada y se sumará a las ganancias siguientes que se obtengan en nuevas operaciones.

Esto quiere decir que el tope de 8.000 UF no es limitante para la venta de un solo inmueble, ya que se puede acumular durante todas las ventas que se realicen.

Ahora bien, si por ejemplo, compraste un inmueble sin IVA que será vendido en la actualidad, este está obligado a pagar IVA, según lo indica el Artículo N°16 letra G del DL °825. Veamos en detalle este caso: 

Paso 1- Identificar su valor actual

Valor venta $10.000.000.-

Valor compra reajustado $8.000.000.-

Paso 2 - Identificar valor del terreno, ya que este no paga impuesto

Valor comercial del  terreno $3.000.000.-

Valor fiscal del  terreno  $1.800.000.-

Recordemos que la facultad de tasación para el SII se encuentra alojada en el Art. 64 del Código. Tributario. 

Entonces, no se puede aplicar el IVA al inmueble por concepto de valor de venta, ya que el terreno es exento y se debe rebajar. Pero ojo, se recomienda usar el menor valor, ya que el SII tiene la facultad de tasar y lo puede hacer por el menor precio.

Paso 4 - Proporción valor terreno por concepto de venta

10.000.000  = 100%

1.800.000    = X

 X=18%

Paso 5 - Valor Terreno al momento de la compra

8.000.000 =100%

Y =18%

Y=1.440.000

Paso 6 - Valor venta menos valor terreno

10.000.000

(1.800.000)

=8.200.000

Paso 7- Valor compra menos valor terreno al momento de la compra 

8.000.000

(1.440.000)

=6.560.000

Paso 8 - Determinar base imponible

8.200.000

(6.560.000)

= 1.640.000

Paso 9 - Determinar IVA sobre la base Imponible

1.640.000*19%

=311.600

Ahora, ya sabes quién paga el IVA en la venta de un inmueble y cómo se calcula. Así que no olvides suscribirte a nuestro newsletter semanal donde te estaremos enviando actualizaciones sobre el ámbito financiero y tributario.