Como recuperar el IVA de una propiedad en Chile

En los últimos años, se ha hablado mucho en Chile de la devolución del IVA por concepto de compra de una propiedad, es decir, de un bien inmueble. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado con este concepto, ya que cualquier individuo no puede llevar a cabo este proceso.

Para esto, se deben cumplir con algunos requisitos y seguir los procedimientos previamente normados por las leyes tributarias.

Sabemos que estás muy interesado en cómo realizar este trámite. Es por eso que en el siguiente artículo te orientaremos y entregaremos más detalles para comenzar a recuperar el IVA de una propiedad en Chile.

¿Qué es el IVA?

Para comenzar, es importante que conozcas un poco más sobre el IVA y por qué es tan importante para el Fisco.

El IVA es la abreviatura del Impuesto al Valor Agregado, el cual se considera un tipo de tributo indirecto, que recae sobre el consumo de bienes o servicios. Este puede derivar de Comercios, actividades empresariales y/o profesionales.

Este impuesto es muy importante, ya que forma parte importante de las recaudaciones del Fisco. El dinero recaudado permitirá cumplir con las políticas públicas.

Si quieres conocer más de este impuesto, te invito a revisar nuestro artículo: ¿Qué es el IVA en Chile?. A su vez, te recomendamos leer la normativa que lo norma: Ley N° 825 de 1974.

¿En qué casos se puede recuperar el IVA de una propiedad?

Como lo mencionamos anteriormente, no siempre se puede recuperar el IVA de una propiedad, ya que para se deben cumplir ciertos requisitos.

Principalmente, el IVA de una propiedad debe ser requerido por quien adquiere un bien inmueble bajo la modalidad de contribuyente de primera categoría, es decir, con inicio de actividades correspondientes a un rubro de bienes inmuebles en el Servicios de Impuestos Internos.

Por esta razón, no debemos confundir la acción de devolución de IVA de una propiedad, ya que esta simplemente funcionará como una compra donde el IVA pasa a ser parte del tratamiento fiscal mensual, es decir, pasa a ser una adquisición de la empresa. Por lo tanto, corresponde usar el IVA en las declaraciones de Impuesto mensual (Formulario N°29).

Al comprar la propiedad a un valor tan alto, la compra genera un remanente fiscal, es decir, que tus compras fueron mayores que las ventas. Por lo tanto, podemos cumplir la normativa tributaria de dos formas. ¿Quieres saber cuáles son?

¡Continúa leyendo!

¿Requisitos para recuperar el IVA de una propiedad?

Ya te mencionamos anteriormente el requisito principal. Sin embargo, acá te dejamos todos los requisitos en detalle:

• Contar con un inicio de actividades como empresa. Puede ser una empresa asociada a tu RUT como empresario natural, o puedes contar con una sociedad inmobiliaria.
• Comprar el bien inmueble con factura a nombre de la empresa y mantener siempre la factura como medio de verificación. Esto también lo deberás agregar a tus registros contables correspondientes, por lo que necesitas contar con los registros contables correspondientes para llevar a cabo una contabilidad de la empresa.
• Demostrarle al Fisco que el inmueble se arrendará amoblado, por lo cual deberás contar con un contrato de arriendo.

Si cumples estos requisitos, podrás analizar el tratamiento para una devolución de IVA dentro del marco normativo actual.

Paso a Paso para recuperar el IVA de una Propiedad

Lo primero que debes saber es que este concepto nace de la base de una transacción de compra mayor a la venta, por lo cual se generó un Remanente de IVA Crédito Fiscal. Entonces, en esta adquisición, el IVA resultó ser muy alto. Por lo tanto, se reconocerá que tendremos un IVA Crédito Fiscal mayor al IVA Débito Fiscal.

Dicho esto, nos encontramos con el artículo N°27 bis de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios (DL N°825), el cual nos señala que existe la posibilidad de la recuperación del Remanente del IVA CF, en el caso de la compra de una propiedad o bien inmueble.

Entonces, tendremos dos formas de crear un tratamiento tributario a los impuestos mensuales para una posible devolución de IVA. Esto dependerá de tus prioridades como contribuyente.

1. Solicitarlo por medio del Formulario N°3280:

Para llevar a cabo este proceso por medio de este formulario, deberás contar con la siguiente documentación:

• Copia de la escritura pública de la propiedad.
• Factura de compra con el IVA detallado correctamente.
• Dos Declaraciones de Impuesto Mensual previas a la solicitud. Por ejemplo, si el trámite lo haces en marzo, deberás haber tributado en enero y febrero.
• Contrato de arriendo de bien inmueble amoblado.
• Otros requisitos que sean necesarios para la verificación y serán solicitados por el Servicios de Impuestos Internos.

Es importante señalar que ingresada la solicitud, el Servicios de Impuestos Internos tendrá un plazo de 60 días para entregar una respuesta al contribuyente.

En caso de ser aprobada, el SII emitirá la resolución correspondiente de la devolución, donde el monto se depositará en la cuenta bancaria indicada por el contribuyente.

Ojo, este proceso solo lo podrás hacer desde el tercer mes en adelante, por lo que no es instantáneo.

A modo de recomendación, el segundo caso es más adecuado para aquellas sociedades inmobiliarias que llevan más tiempo en el mercado y mantienen un débito fiscal alto mes a mes. De esta manera, no se verán tan afectados al momento de pagar sus impuestos mensuales y están haciendo uso de su remanente de crédito fiscal por concepto de la compra de un bien inmueble.

Por otro lado, si eres una persona que se está iniciando en el mundo del rubro inmobiliario como contribuyente de primera categoría, puedes usar este derecho tributario para adelantar hasta un 16% del IVA CF, dinero que te podría servir para reinvertir en otra propiedad.

¿En qué casos específicos no se puede aplicar la devolución del IVA de una propiedad?

Como lo señalamos al inicio de este artículo, deberás cumplir los requisitos previamente establecidos para proceder al trámite. Sin embargo, existen algunos casos específicos donde de ninguna manera podrás solicitar la recuperación del IVA de una propiedad, aunque seas un contribuyente de primera categoría.

Estos son:

• Propiedades no amobladas.
• Propiedades destinadas a otros giros (Oficinas o locales comerciales).
• Terrenos.

¿Ya revisaste nuestros otros materiales tributarios? ¡Échales un ojo!

Consideraciones adicionales que debes tener presente en la “devolución de IVA” por compras de propiedades

Recuerda hacer un buen uso de los derechos tributarios para los contribuyentes de primera categoría y reconocer los conceptos como corresponden.

Anteriormente, mencionamos que el Fisco te podría adelantar un 16% del Remanente del IVA CF. Debes tener en cuenta que esto no es una devolución de IVA, ni un regalo por tu adquisición. Por el contrario, lo que se está haciendo es poder adelantar un % del dinero que te generó ese remanente y poder apalancar la pérdida mensual, para que no tardes tanto en equilibrar tus créditos y débitos fiscales para un buen movimiento comercial como contribuyente de primera categoría. Al Fisco le sirve mucho más que los contribuyentes paguen impuestos a tener que esperar que el remanente acabe.

¡Listo! Si llegaste hasta aquí, te puede interesar nuestro artículo: F29 y F50: ¿Cómo hacer una declaración mensual de impuestos? Con esta lectura adicional, adquirirás más conocimiento en Declaraciones de Impuestos Mensuales.