En materia de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, nos encontramos con montos de IVA determinados que no resultan ser aritméticamente el 19% del valor neto, puesto que la base imponible que afecta a dicho tributo se ve disminuida en el 11% del avaluó fiscal anual del inmueble (y debidamente mensualizado en la operación) según sea el caso.
El artículo 8 letra g) de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, grava el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales inmuebles amoblados o con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial.
Por su parte, el art. 17 de la misma ley, regula la base imponible del arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, rebajando obligatoriamente el 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.
Así, el artículo tercero N° 12 de la Ley 21.210 reemplazó en el artículo 17 de la LIVS, incisos primero y segundo, la expresión “podrá” por “deberá” al respecto de la rebaja del 11% del avalúo fiscal precitada, situación tal que el servicio había interpretado ya en el oficio N° 3003 del año 1996 (en tanto, se puede advertir que siempre fue obligatoria dicha rebaja para los propietarios).
A continuación, revisamos un ejemplo de cálculo de la base y el IVA al respecto de la norma previamente citada, y podemos comentar el ejercicio que aparece actualizado en la página del servicio de impuestos internos sobre esta materia:
El ejercicio plantea una operación en que el canon de arriendo que supone ser de un inmueble amoblado o que tiene instalaciones que permiten el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial asciende a $ 120.000 netos mensuales.
Al lugar del hecho, se indica que el avalúo fiscal del inmueble vigente a la fecha estipulada para el pago del arrendamiento, asciende a $ 9.600.000, por lo que al determinar el 11% de dicho monto se obtiene un total de $ 1.056.000 ($ 9.600.000 x 11%).
Dicha base se entiende anualizada, por lo que habrá de fraccionarse entre 12 meses (pues en este caso el canon de arriendo es mensual), a efectos de aplicar correctamente la rebaja a cada renta mensual. Para ello, los $ 1.056.000 se divide entre 12, con lo cual se obtiene $ 88.000.
Una vez obtenida la rebaja, y solo a efectos de obtener la base afecta a IVA, se debe descontar a la renta mensual, esto es $ 120.000 - $ 88.000 generándose una base afecta de $ 32.000.
La base imponible afecta IVA de $32.000 se ha de multiplicar por la tasa de IVA vigente (19%), con lo que se obtiene $ 6.080.
Ahora, ya tenemos la base del arriendo y el IVA obtenido vía composición de la base afecta a impuesto, lo que falta hacer es determinar el precio total a cobro, por lo que habrá de sumar $ 120.000 + $ 6.080 resultando así $126.080.
Si calculamos la tasa efectiva de IVA aplicada en la operación, resulta 5,07% ($ 6.080 / $ 120.000), lo cual dista bastante de un 19% aritmético. Cabe tener presente que dicha rebaja procede solo cuando se es propietario.
Ahora bien, si el precio acordado en el arrendamiento incluye el monto del IVA, habría que aplicar el proceso inverso descrito, en cuyo caso considerando de todas formas la rebaja del 11% del avaluó fiscal (siempre que fuera el propietario).
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