Renta corta vs Renta larga

En los últimos años, los arriendos cortos en plataformas digitales tipo Airbnb, Booking o similares han crecido con fuerza en Chile, especialmente en comunas céntricas y turísticas, impulsados por la demanda turística y la búsqueda de ingresos variables más altos.

A la vez, el arriendo tradicional (renta larga) se ha consolidado como un refugio para inversionistas que priorizan ingresos mensuales estables, menor gestión y contratos prolongados con menos rotación de arrendatarios.​

En el mercado inmobiliario actual, algunas comunas siguen mostrando buena rentabilidad bruta por arriendo residencial, tanto para modelos de corta como de larga estadía, gracias a su conectividad, servicios cercanos y demanda sostenida de vivienda.

Eso vuelve más relevante hacer un análisis comparativo serio entre renta corta vs renta larga antes de comprometer capital inicial en un proyecto de inversión.​

Comprendiendo la renta corta

La renta corta corresponde a arriendos de días o semanas, muy utilizados por turistas, viajeros de negocios y personas que buscan estadías flexibles.

Suele operar a través de plataformas digitales que facilitan la administración de reservas, pagos y reputación del anfitrión, pero también agregan comisiones y exigen una gestión intensiva.​

Este modelo se apalanca en ingresos variables con alta rentabilidad potencial cuando la ocupación es alta y el precio por noche se mantiene competitivo.

Sin embargo, esa mayor rentabilidad viene acompañada de mayores costos operativos, más dedicación a la atención al cliente y una fuerte sensibilidad a la estacionalidad y a la saturación del mercado.​

Modelo de negocio de la renta corta

El modelo de negocio de la renta corta se basa en la oferta y la demanda, con precios que varían según la temporada y la ubicación, , por lo que el inversionista necesita una estrategia clara para aprovechar los periodos de alta demanda y protegerse en los más lentos.

Este enfoque exige diseñar una estructura de ingresos y costos que considere competencia, regulación, comisiones de plataformas y gastos de mantención, limpieza y administración, de modo que el foco esté en maximizar el margen y no solo en llenar noches.

Plataformas como Airbnb ofrecen herramientas para fijar tarifas dinámicas, automatizar mensajes y gestionar el calendario, pero el propietario debe seguir atento a reseñas y consultas, porque la atención al cliente incide directamente en la ocupación.

En comunas como Bellas Artes, El Golf o sectores de Las Condes se ha visto un auge de este modelo, acompañado de cierta saturación en algunos barrios, lo que obliga a analizar bien tasas de ocupación, nivel de oferta y riesgos de vacancia antes de elegir entre renta corta y renta larga.

Ventajas de los arriendos cortos

Entre las ventajas de la renta corta se encuentran:

• Posibilidad de obtener un margen de ganancia superior al arriendo tradicional en temporadas de alta demanda turística o de eventos específicos, especialmente en zonas céntricas o costeras.​
• Mayor liquidez y flexibilidad: el inversionista puede ajustar precios, bloquear fechas o cambiar de estrategia de inversión inmobiliaria si la performance baja o surgen nuevas oportunidades.​
• Oportunidad de capturar plusvalía en comunas con buena conectividad y servicios cercanos, combinando ingreso por arriendo con aumento de valor del activo en el tiempo.​

Bien gestionada, la renta corta puede ser una inversión inmobiliaria rentable, sobre todo si se acompaña de un buen análisis de datos inmobiliarios, revisión de rentabilidad por comuna y un control riguroso del flujo de caja.​

Riesgos y zonas de saturación en la renta corta

El modelo también tiene riesgos asociados que no se pueden ignorar. Entre ellos destacan la baja ocupación en meses de menor demanda, el exceso de oferta en ciertos barrios y la competencia alta que presiona a una disminución de precios.​

Además, hay riesgos de vacancia derivados de la saturación del mercado en sectores con muchas unidades destinadas a arriendos cortos en plataformas, lo que puede impactar en la rentabilidad de barrios que se pusieron de moda de forma acelerada.

A esto se suma la necesidad de cumplir con normativa urbana, posibles restricciones en reglamentos de copropiedad y eventuales permisos municipales para operar hospedaje temporal en edificios residenciales.​

La estabilidad de la renta larga

La renta larga se basa en contratos de arriendo a largo plazo, generalmente de 12 meses o más, orientados a familias, profesionales o estudiantes que buscan estabilidad habitacional.

Aquí la lógica es distinta: se privilegia la estabilidad de ingresos por sobre el máximo rendimiento puntual, con menos rotación y menores gastos variables por administración de reservas.​

En comunas residenciales consolidadas o mixtas, como Santiago Centro, Ñuñoa, La Florida o Providencia, la renta larga se ve favorecida por una demanda constante, buena conectividad y cercanía a polos de empleo y estudio.

Eso permite proyectar un flujo de caja más predecible y reducir la incertidumbre sobre la ocupación en el tiempo.​

Beneficios de la renta larga

Entre los principales beneficios de la renta larga para una inversión estable destacan:

• Ingresos mensuales más predecibles, útiles para cubrir dividendos, gastos fijos y compromisos financieros de largo plazo, con menor exposición a la estacionalidad.​
• Menor gestión diaria: no hay administración permanente de reservas, limpieza entre estadías ni atención continua de huéspedes, lo que se traduce en menos costos operativos y menor carga de tiempo.​
• Relación más estable con el arrendatario bajo contratos legales claros, lo que reduce la rotación y permite planificar mejor el mantenimiento de inmuebles y la proyección financiera.​

En mercados con vacancia acotada, como varios proyectos residenciales multifamily en Santiago, esta estabilidad se convierte en una ventaja competitiva para inversionistas que priorizan seguridad y retorno de inversión moderado pero consistente.​

Consideraciones y desafíos de los contratos a largo plazo

No todo es positivo en el arriendo tradicional. Entre las desventajas de la renta larga está la menor flexibilidad para reajustar precios en el corto plazo, especialmente en contextos de inflación o cambios rápidos en el mercado inmobiliario actual.​

También existe el riesgo de morosidad o conflictos con arrendatarios, lo que implica costos legales, tiempos de vacancia y posibles reparaciones adicionales al término del contrato.

Por último, un contrato muy rígido puede limitar la capacidad del inversionista para aprovechar nuevas tendencias de inversión o migrar hacia renta corta si el barrio se vuelve atractivo para turismo y estadías ejecutivas.​

Comparativa básica de renta corta vs renta larga

Factores clave para elegir la mejor opción

Para decidir qué conviene para inversionistas inmobiliarios (renta corta vs renta larga), es útil armar un análisis comparativo sencillo con los siguientes factores:

• Objetivos financieros: necesidad de ingresos estables versus búsqueda de alta rentabilidad potencial con mayor variabilidad.​
• Perfil de riesgo y experiencia inmobiliaria: la renta corta exige mayor tolerancia al riesgo, tiempo disponible y conocimiento de gestión de propiedades.​
• Ubicación y demanda: rentabilidad por comuna, conectividad, servicios cercanos, demanda turística y saturación del mercado en el sector.​

También es clave modelar el flujo de caja de inversión, considerando gastos fijos (contribuciones, gastos comunes, seguros) y gastos variables (comisiones de plataformas, limpieza, mantenimiento, administración) para cada estrategia.​

Impuestos sobre arriendos: un factor que no puedes dejar fuera

Más allá de la rentabilidad bruta que pueda ofrecer la renta corta o la renta larga, todo inversionista debe considerar cómo tributará por esos ingresos ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).

Los montos percibidos por arriendo forman parte de la base imponible del contribuyente y, según el tipo de propiedad, el número de inmuebles y el régimen tributario aplicable, pueden quedar afectos a diferentes tratamientos en la Ley sobre Impuesto a la Renta.

Si no se planifica, el efecto de los impuestos puede reducir de manera importante el margen de ganancia real del proyecto inmobiliario.

En la última Operación Renta, el Servicio de Impuestos Internos reportó que más de 135 mil contribuyentes declararon ingresos por arriendo de bienes raíces en Chile, lo que muestra que la inversión inmobiliaria con fines de arriendo es un fenómeno cada vez más fiscalizado. (Fuente)

Puedes profundizar más en este tema leyendo los artículos "Quiénes deben declarar sus ingresos por arriendos" y "Cómo declarar renta por arriendos en Chile".

Perfil del inversionista y estrategia

La elección entre renta corta y renta larga depende mucho del perfil de inversionista. 

Alguien con alto capital de trabajo, buena tolerancia al riesgo y tiempo para gestión intensiva puede sentirse más cómodo con arriendos cortos en plataformas, asumiendo estacionalidad y costos operativos más altos.​

En cambio, inversionistas que privilegian ingresos estables, menor gestión y contratos prolongados suelen inclinarse por renta larga en zonas residenciales con demanda consolidada.

Para muchos resulta razonable combinar unidades con modelos distintos en comunas mixtas de Santiago para diversificar flujo de ingresos y exposición a ciclos del mercado.​

Casos prácticos y tendencias del mercado inmobiliario en 2025/2026

En 2024, los arriendos de corta estadía en Chile marcaron un récord de millones de noches reservadas y un fuerte aumento en el número de propiedades destinadas a este fin, lo que confirma el boom de la renta corta.

Sin embargo, ese crecimiento también ha provocado advertencias sobre el impacto en edificios residenciales y la necesidad de regular mejor el uso de plataformas de arriendo.​

Al mismo tiempo, Santiago Centro mantiene una rentabilidad bruta atractiva, con cifras que en distintos estudios se ubican en rangos de 5% a 7% anual, apoyada por alta demanda de arriendo y buena conectividad.

Estrategia sólida antes que moda

Más que seguir una moda pasajera, la decisión entre renta corta y renta larga debe apoyarse en análisis de datos inmobiliarios, proyección financiera realista y claridad sobre objetivos de inversión.

Un enfoque profesional de gestión de propiedades, con lectura de indicadores como vacancia, rentabilidad por comuna y normativa vigente de arriendos y plataformas digitales, marcará la diferencia en el retorno de inversión a largo plazo.​

Para inversionistas que buscan ordenar mejor sus números, controlar ingresos por arriendo, gastos fijos, impuestos sobre arriendos y flujo de caja mes a mes, una buena alternativa es apoyarse en herramientas especializadas como el software de Nubox, que facilita la administración contable y tributaria de tus inversiones inmobiliarias.​

Preguntas frecuentes

¿Qué es más rentable, renta corta o renta larga?

Depende de la ubicación, la demanda turística, la saturación del mercado y tu capacidad de gestión: la renta corta puede lograr mayor margen de ganancia, pero con más riesgos de vacancia y costos operativos, mientras que la renta larga ofrece rentabilidad moderada pero más estable.​

¿En qué comunas de Santiago conviene evaluar renta corta?

Zonas céntricas y bien conectadas y algunas comunas con fuerte presencia de estudiantes o turistas suelen ser atractivas, siempre que se analicen la ocupación histórica, la oferta ya disponible y las regulaciones de copropiedad y municipales.​

¿Qué aspecto legal debo revisar antes de ofrecer arriendos cortos?

Es importante revisar la legislación de arriendo en Chile, la Ley de Copropiedad, los reglamentos internos del edificio, posibles permisos municipales y las obligaciones tributarias asociadas al uso de plataformas de hospedaje temporal.​

¿Puedo combinar renta corta y renta larga en mi portafolio?

Muchos inversionistas diversifican, dejando algunas unidades en renta larga para asegurar ingresos mensuales y otras en renta corta para capturar mayor retorno en temporadas de alta demanda, equilibrando así liquidez y estabilidad.​

¿Cómo puedo proyectar mejor el flujo de caja de mi inversión?

Se recomienda estimar escenarios de ocupación, precios promedio, gastos fijos y variables, impuestos y posibles periodos de vacancia, apoyándose en reportes de mercado y en soluciones de gestión financiera como las que ofrece Nubox para centralizar datos y tomar decisiones informadas.​