Para determinar el tratamiento tributario que se le debe dar al mayor valor proveniente de la enajenación de un bien raíz no agrícola situado en Chile, realizado por una persona natural con residencia o domicilio en nuestro país y el cual no lleva contabilidad, y que dicha venta fuese efectuada a un no relacionado, debe analizarse un conjunto de disposiciones legales que serán determinantes para definir claramente la carga tributaria asociada a esta operación, y de paso cumplir cabalmente lo dictaminado por el Servicio de Impuestos Internos.

En efecto, en la eventualidad de obtener un mayor valor o una utilidad en la venta de un inmueble debemos considerar la fecha de adquisición de la propiedad para efecto de definir la carga tributaria de acuerdo con las normas actuales.

En relación al párrafo anterior, el inciso final del numeral XVI del artículo tercero transitorio de la Ley N° 20.780 dispone que, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad por personas naturales que no determinen el Impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas, siempre que hayan sido adquiridos antes del 1° de enero de 2004 -cualquiera sea la fecha de su enajenación- se sujetarán a las disposiciones de la Ley sobre Impuesto a la Renta, según su texto vigente al 31 de diciembre de 2014.

En este sentido, el texto vigente de la Ley de la Renta al 31 de diciembre de 2014, permite que la utilidad obtenida en la enajenación de bienes raíces constituya ingreso no renta -sin topes- a diferencia de lo que ocurre con la actual legislación que solo, en la medida que se cumplen ciertos requisitos, califica como ingreso no renta la ganancia en estas operaciones, pero con tope máximo de 8.000 unidades de fomento.

Ante este escenario, surge una pregunta: ¿Qué ocurre en un proceso de fusión de roles correspondientes a dos o más inmuebles con diferentes fechas de adquisición, uno antes del 1° de enero de 2004 y otros después de la fecha señalada? ¿Cómo se aplica la ley respecto al potencial ingreso no renta y el tope actual de dicho beneficio que llega a 8.000 UF por RUT?

Si tomamos como ejemplo la fusión de tres bienes raíces situados en Chile y poseídos por una misma persona natural sin contabilidad, implica que la posterior venta debe ser respecto de solo un bien raíz, producto del resultado de la fusión, y no de tres bienes raíces independientes.

Las normas actualmente vigentes, no se hacen cargo de esta interrogante, siendo el Servicio de Impuestos Internos quien normó y señaló el procedimiento que se debe implementar, pues en una enajenación en el futuro será relevante definir su tributación.

El Servicio de Impuestos Internos señaló que: “atendido que la fusión de los bienes raíces en uno solo no constituye enajenación, porque los bienes raíces siempre han formado parte del patrimonio del mismo propietario, cabe determinar si la enajenación del bien raíz resultante de la fusión, como un todo, obliga a distinguir la conformación del mayor valor y su tratamiento tributario, según la época en que los bienes raíces fueron individualmente adquiridos antes de la fusión.”

Entonces, acorde a esta interpretación administrativa, si se cumplen los requisitos para calificar la parte del mayor valor que corresponda un ingreso no renta, deberá determinarse la proporción relacionada con los bienes raíces adquiridos antes del 1 de enero de 2004, cuyo mayor valor será un ingreso no renta sin tope de las 8.000 UF, mientras que la proporción restante de mayor valor será un ingreso no renta afecto al tope señalado.

En relación con el párrafo anterior, nace una nueva interrogante ¿Cómo determinar la proporción en el mayor valor o utilidad producto de la fusión de roles de propiedades adquiridas en Chile en diferentes fechas por una persona natural?

El Servicio de Impuestos Internos señaló que los parámetros de valoración corresponden a la proporción que cada uno de los bienes raíces representa en la utilidad o mayor valor, y se deberá considerar el avalúo fiscal de cada uno de los bienes raíces según su avalúo vigente en el semestre anterior al semestre de la fusión. (Oficio N°1337 del 15-07-2020).

En conclusión, para poder determinar el tratamiento tributario del mayor valor o utilidad obtenido en la enajenación de un bien raíz situado en Chile por parte de una persona natural con residencia y domicilio en el país, producto de la fusión de roles donde algunos de ellos fueron adquiridos antes del año 2004 y otros con posterioridad, se deberá distinguir la utilidad o mayor valor que le corresponde a cada bien raíz individualmente para aplicar correctamente el ingreso no renta y el tope de las de las 8.000 UF, conforme la legislación vigente.

Es importante recordar el concepto de relacionado al momento de analizar los efectos tributarios en la enajenación, pues las conclusiones señaladas anteriormente pueden cambiar. En este sentido, el legislador considera relacionado cuando la operación se realiza por parte:

  • Del propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente.

  • Al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad.

  • A un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario.

  • A los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente. 

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