Reflexiones sobre la eliminación del crédito especial de empresas constructoras

Soy de la opinión que, cuando se elimina una exención, es previsible que se generen alzas de algún tipo, ya que esto es como una relación básica de “causa/efecto”. 

Lógicamente, la existencia de una exención potencia un rubro o actividad, por lo que de manera análoga la ausencia de la misma lleva a dichas actividades a un plano más bien de general aplicación en materia de impuestos, donde incluso algunos hablan de ralentización y desincentivo de dicho rubro.

El rubro de la construcción es un sector de grandes inversiones, y es especialmente sensible porque la vivienda se desenvuelve en un plano de creciente carencia. Al eliminarse una exención de esta naturaleza, se pueden generar entonces efectos no deseados. El problema es que, no solo la vivienda es una carencia creciente, sino que también Chile adolece de otras problemáticas que requieren financiamiento.

La eliminación del CEEC en función del proyecto de ley presentado, dice querer solventar –en parte– las pensiones de los Chilenos –junto a otras eliminaciones de exenciones–, las cuales se han visto lesionadas de una forma nunca antes vista, fuera de la ambivalente legitimidad de la que tenga.

En todo caso, hay que tener presente que, en base al principio de no afectación de los tributos, no se puede simplemente sostener que estos vayan directamente al sistema de pensiones, sino que van, en principio al erario nacional y luego a su asignación de lo general a lo particular; por lo que la eliminación del CEEC, a mi modo de ver en este primer punto “pierde potencia” como un medio para financiar directamente otra carencia. 

Podríamos pensar que el rubro de las viviendas puede ajustarse en base al mercado, y aunque si bien tiene algo de fuerza, quizá no sea la suficiente; aunque de todos modos si la comparamos con el sistema de pensiones este último apenas la tiene.

Hace unas semanas atrás leí una noticia en el Mercurio, el cual señalaba que los precios de las viviendas se podrían elevar entre un 5% y un 11%, y que la Cámara Chilena de la Construcción y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios coinciden en que, poner fin a este beneficio implicará traspasar el costo a los compradores de viviendas. Esto me hace bastante sentido, porque los rendimientos de une empresa en función a los objetivos mercantiles que persiguen, harán por terminar de traspasar los costos al comprador.

Actualmente, las empresas constructoras pueden descontar el 65% del IVA en la primera venta de inmuebles con destino habitacional, “no estamos hablando de cualquier inmueble". La restricción es que la vivienda no exceda en este último caso a las 2.200 UF.

El ahorro se ve a nivel de empresa y el costo puede bajar, pero el valor de mercado se mueve en una línea distinta. El ahorro que se obtenga sirve para potenciar la actividad, más no necesariamente traspasado a los precios finales, y ese es el otro problema, se ve desenfocado el beneficio, pues este no necesariamente se traspasa al consumidor final.

A mi modo de ver hay tres grandes actores en el rubro de la vivienda en Chile: el vendedor, el comprador y el Estado. Si el Estado elimina la exención, el vendedor puede subir el precio que finalmente lo paga el comprador, pero ¿Acaso el Estado puede potenciarlo de otra forma? La respuesta parece ser en realidad una mejora al sistema de subsidios, y eso en todo caso acarrea un mayor gasto público. 

La misma OCDE en enero de 2021 indicó en su informe de eliminación de exenciones que “Se recomienda obtener más información que permita realizar un análisis acabado de los beneficiarios efectivos del tratamiento tributario especial, por quintil de ingresos”.

Incluso indica en su recomendación: “Eliminar el beneficio”. “Al respecto, se estima que el objetivo de disminuir el precio de las viviendas para determinado sector de la población, puede lograrse mediante otros instrumentos de política pública más efectivos y equitativos considerando criterios como la focalización, simplicidad, bajo costo administrativo, transparencia y control”.

Si bien la necesidad de muchos otros análisis persiste, en mi opinión, si se logra combinar la derogación progresiva del CEEC junto con la mejora –también progresiva- de los subsidios estatales, puede finalmente mejorar el traspaso del beneficio al comprador, de modo que la siguiente ecuación que habría de resolverse será el límite del subsidio para que sea razonable y sostenible a través del tiempo.

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Hablan los que cuentan

Para conocer todo lo referente al mundo de la criptomonedas y el tratamiento contable y tributario que debe tener, Francisco Lucero conversó en este episodio con Francisco León Heyder, Contador - Auditor, Docente y Doctor en Contabilidad y Auditoría.