¿Qué son los bienes raíces no agrícolas?

Para efectos tributarios, cuando hablamos de bienes raíces no agrícolas nos referimos, en términos generales, a inmuebles que no tienen la calidad de bienes raíces agrícolas.

En esta categoría pueden encontrarse, por ejemplo, departamentos, casas, oficinas, locales comerciales, bodegas y estacionamientos.

¿Qué cambió con el Oficio N° 522 de 2021?

El 19 de febrero de 2021 el Servicio de Impuestos Internos publicó el Oficio N° 522, “Exención de IDPC en el arrendamiento de inmuebles no agrícolas por personas naturales”.

Lo llamativo de esta jurisprudencia es que señala expresamente en su análisis que constituye un “cambio de criterio”.

Antes de este oficio, las rentas de arrendamiento de bienes raíces no agrícolas obtenidas por Empresarios Individuales (personas naturales con inicio de actividades en Primera Categoría) se consideraban exentas del Impuesto de Primera Categoría de acuerdo con el artículo 39 N° 3 de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR).

Lo anterior fue validado en el Oficio N° 2107 de 2017, en el que el SII sostuvo que bastaba que el contribuyente fuera una persona natural para aplicar la exención, independientemente de si determinaba la renta efectiva mediante contabilidad completa o según contrato.

Pero todo cambió con el Oficio N° 522.

El SII modificó su interpretación sobre esta exención y estableció que el beneficio puede ser utilizado por personas naturales que tributan con Impuesto Global Complementario (IGC) o Impuesto Adicional, pero no se extiende a una empresa individual por las rentas efectivas provenientes de bienes raíces no agrícolas que estén asignados a ella.

Por lo tanto, la conclusión de este oficio indica que lo expuesto constituye un cambio de criterio, dejando sin efecto lo interpretado en pronunciamientos anteriores, en particular el Oficio N° 2107 de 2017.

Entonces, ¿una persona natural que arrienda un inmueble paga Impuesto de Primera Categoría?

Según lo establecido en el artículo 39 N° 3 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), las personas naturales que perciben ingresos efectivos provenientes de la explotación o arriendo de bienes raíces no agrícolas pueden quedar liberadas del pago del Impuesto de Primera Categoría (IDPC), siempre que se cumplan las condiciones exigidas por la normativa.

El SII mantiene esta exención vigente. El cambio de criterio de 2021 no eliminó el beneficio para las personas naturales: delimitó su aplicación respecto de los inmuebles asignados a una empresa individual.

Esto permite distinguir dos escenarios principales:

Persona natural + inmueble mantenido en su patrimonio personal → puede aplicar la exención de IDPC del artículo 39 N° 3, si se cumplen los requisitos correspondientes.

Empresario individual + inmueble asignado a la empresa individual → no procede esa exención y la renta queda sujeta al tratamiento tributario de la empresa.

Esta distinción es mucho más útil que preguntarse simplemente si el propietario “tiene inicio de actividades”.

¿Qué aclaró posteriormente el SII sobre este cambio de criterio?

El Oficio N° 3189 de 2022 agregó una precisión importante.

El SII confirmó que las personas naturales pueden utilizar la exención de IDPC cuando los inmuebles no están asignados a su empresa individual.

Esto puede ocurrir incluso cuando la persona desarrolla, además del arrendamiento, otras actividades empresariales afectas a Primera Categoría.

Por eso, antes de determinar la tributación de un arriendo no basta con revisar el RUT o comprobar que existe inicio de actividades.

Es necesario establecer si el inmueble forma parte tributariamente de la empresa individual.

En la práctica, esta pregunta debería formar parte del diagnóstico tributario de cualquier empresario individual propietario de inmuebles.

Preguntas frecuentes sobre la tributación del arrendamiento de bienes raíces no agrícolas

¿Una persona natural paga Impuesto de Primera Categoría por arrendar un departamento?

La renta efectiva obtenida por una persona natural de un bien raíz no agrícola puede encontrarse exenta de IDPC conforme al artículo 39 N° 3 de la LIR. Esto no significa que la renta quede necesariamente libre de toda tributación, ya que debe analizarse la aplicación de los impuestos finales y los beneficios especiales que correspondan.

¿Tener inicio de actividades hace que pierda automáticamente la exención?

No. El SII ha aclarado que debe determinarse si el inmueble está efectivamente asignado a la empresa individual. El mero inicio de actividades no basta por sí solo para concluir que la propiedad pertenece tributariamente al patrimonio empresarial.

¿Un empresario individual puede usar la exención del artículo 39 N° 3?

No respecto de las rentas provenientes de inmuebles asignados a la empresa individual. Ese es precisamente el cambio de criterio establecido por el Oficio N° 522 de 2021.

Conclusión

El Oficio N° 522 de 2021 no eliminó la exención de IDPC para todas las personas naturales que reciben rentas de bienes raíces no agrícolas.

Lo que cambió fue su aplicación a los inmuebles asignados a una empresa individual.

Esa diferencia puede parecer pequeña, pero tiene efectos concretos en la declaración y pago de impuestos.

Por eso, antes de determinar cuánto corresponde pagar por un arriendo, hay que identificar quién explota realmente el inmueble, si este pertenece al patrimonio personal o empresarial, si existe un beneficio DFL 2, qué régimen tributario corresponde y si el arrendamiento reúne las condiciones para quedar afecto a IVA.

 

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