Vivienda DFL2: qué es y cuáles son sus beneficios

¿Qué es una vivienda DFL2?

El decreto DFL Nº 2 fue promulgado en 1959 bajo el concepto de “vivienda económica”, para incentivar soluciones habitacionales de menor tamaño, destinadas a personas naturales.

En la práctica, una vivienda DFL2 es aquella que cumple ciertos requisitos, (la más relevante: superficie útil máxima de 140 m²) y que está destinada al uso habitacional, no comercial.

¿Por qué esto importa?

Las propiedades que se acogen al régimen disfrutan de ventajas tributarias que las diferencian de las viviendas tradicionales, lo que puede traducirse en mayor liquidez, menor carga de impuestos y mejores condiciones para el arrendamiento o la herencia.

Requisitos para que una propiedad califique como DFL2

Para que una vivienda pueda acogerse al beneficio, debe cumplir con varios criterios técnicos y formales. 

Entre los más relevantes están:

• Superficie construida no superior a 140 m² útiles.
• Destino habitacional, es decir, casa o departamento para habitación de personas naturales.
• Persona natural como propietario (no sociedades o personas jurídicas). (Fuente)
• Límite de hasta dos viviendas acogidas al régimen por titular. Una vez superado eso, la tercera ya no cuenta con los beneficios completos.
• La vivienda debe estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces como DFL2.

Cómo saber si tu vivienda es DFL2

Para saber si tu vivienda está acogida al beneficio DFL2, debes revisar principalmente dos cosas: la documentación legal (escritura y título de propiedad) y la información oficial registrada ante el Conservador de Bienes Raíces y el Servicio de Impuestos Internos (SII).​

Pasos básicos para verificar si tu vivienda es DFL2

• Busca la declaración DFL2 en la escritura: Tu escritura pública de compraventa, registro de propiedad y certificado de dominio deben indicar claramente que la vivienda fue inscrita bajo el Decreto con Fuerza de Ley N°2.​
• Consulta en el Conservador de Bienes Raíces: Solicita el certificado de dominio vigente, donde debe figurar que el inmueble está acogido a DFL2. Este certificado es el respaldo legal más importante.​
• Verifica en el SII: Puedes verificar si tu vivienda está acogida al beneficio DFL2 directamente en el sitio web del SII siguiendo estos pasos:​
  • Ingresa al portal www.sii.cl y accede a la sección “Servicios online”.
  • Ve al menú “Avalúos y Contribuciones de Bienes Raíces”.
  • Selecciona “Mis bienes raíces (información integrada)” y luego “Consultar antecedentes de bienes raíces”.
  • Ingresa el ROL de tu propiedad; para acceder necesitas contar con tu Clave Tributaria.
  • El sistema te mostrará si tu vivienda está registrada como DFL2 y si todavía conserva el beneficio tributario.

Beneficios tributarios de la vivienda DFL2

Las viviendas acogidas al DFL2 en Chile cuentan con importantes beneficios tributarios que ayudan a ahorrar miles de pesos a propietarios e inversionistas.

Pago de contribuciones reducido al 50%

El propietario paga solo la mitad del impuesto territorial durante un periodo determinado, que varía según el metraje: hasta 70 m² por 20 años; entre 71 y 100 m² por 15 años; entre 101 y 140 m² por 10 años. Esto puede representar un ahorro importante en el caso de una vivienda promedio. Infórmate sobre el pago de contribuciones leyendo este artículo.

Descuento del 50% en arancel de inscripción

Inscribir una vivienda DFL2 en el Conservador de Bienes Raíces cuesta la mitad del valor habitual.​

Rebaja en el impuesto de timbres y estampillas

Al adquirir la propiedad con crédito hipotecario, solo pagas el 0,2% de impuesto de timbres y estampillas en vez del 0,8% estándar.​

Exención de impuesto a la herencia y donaciones

En la primera transferencia por herencia o donación, la vivienda DFL2 queda exenta de impuestos, lo que facilita el traspaso familiar o sucesorio.​ (Fuente)

Exención de impuesto a la renta por arriendo

Si arriendas hasta dos viviendas DFL2, los ingresos recibidos están libres de impuesto a la renta, siempre que sean de uso habitacional y estén correctamente registradas.​ Conoce en detalle quiénes deben declarar sus ingresos por arriendos leyendo este artículo.

Contar con estos beneficios marca una diferencia notable en el costo total de adquirir y mantener una vivienda, ayudando tanto a quienes buscan su primer hogar como a inversores que quieren rentabilizar su patrimonio.​ 

Descubre los plazos y vigencia de otros beneficios tributarios en este artículo.

¿Cuándo se pierden los beneficios?

No todo es eterno: los beneficios DFL2 pueden perderse si:

• La vivienda supera los 140 m² por ampliaciones posteriores.
• Se le da un uso distinto al habitacional (por ejemplo, se transforma en comercio u oficina).
• El propietario adquiere más de dos viviendas DFL2; las adicionales pierden la rebaja.​
• La documentación registral está incompleta o el trámite no se realiza de forma adecuada.​

Para mantener el estatus DFL2, revisa siempre tu documentación y consulta periódicamente en el SII, sobre todo si planeas hacer ampliaciones o transferencias.

¿Cuáles son las implicaciones de tener varias propiedades DFL2?

Si posees más de dos, únicamente las dos más antiguas según fecha de adquisición mantendrán las ventajas fiscales del DFL2, como reducción en el pago de contribuciones o exención de impuestos por arriendo.

Las propiedades adicionales quedarán sujetas al régimen tributario general, perdiendo los incentivos.

Por eso, antes de invertir en nuevas viviendas DFL2, es clave revisar tu número de inmuebles registrados y considerar la estrategia fiscal más eficiente.

¿Conviene invertir en una vivienda DFL2 hoy?

En muchos casos sí, pero depende del perfil. Veamos algunos factores.

Ventajas

• Ahorro tributario directo que reduce los costos fijos (contribuciones, impuestos de transferencia).
• Mejor flujo de caja si la propiedad se arrienda (menor tributación).
• Buena herramienta para diversificar patrimonio o como vivienda principal con menor costo de tributación.
• En el contexto actual, donde los costos de vivienda y financiamiento son altos, cualquier alivio tributario cuenta.

Consideraciones

• Debes asegurarte que la vivienda cumple todos los requisitos y que ya está inscrita como DFL2.
• Si tienes más de dos propiedades destinadas al mismo régimen, la tercera no tendrá los beneficios completos.
• Si la superficie o el uso cambian (por ampliación, cierre de terraza, cambio de uso a oficina), se podría perder el beneficio.
• Hay que evaluar la rentabilidad del arriendo, considerando mercado local, gastos de mantención, vacancia, etc. Si quieres, puedes leer el artículo sobre los arriendos vacacionales, para conocer más sobre el tema.

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Además, te permite visualizar tus obligaciones pendientes, automatizar cálculos y llevar un control más transparente de tus ingresos y gastos. 

En pocas palabras: menos estrés, más orden y una gestión tributaria mucho más simple.