IVA inmobiliario: ¿Qué cambió con la modernización tributaria?

La reforma tributaria del Estado chileno comenzó a aplicarse gradualmente desde comienzos de la década mediante diferentes políticas públicas en lo que a impuestos se refiere, entre las cuales destaca el IVA inmobiliario.

Esta política —que estaba en una especie de marcha blanca desde 2016— es el impuesto que afecta a la transacción de inmuebles comercializados por empresas constructoras, corredores de propiedades o vendedores individuales.

Dentro de la nueva modernización tributaria, publicada en febrero de 2020, varios factores fueron considerados para crear una serie de cláusulas que liberan a ciertos contribuyentes de realizar el pago de este tributo.

En virtud de ello, en este artículo te contamos de qué se trata el IVA inmobiliario y sus cambios debido a la modernización tributaria.

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¿Qué es el IVA inmobiliario?

El IVA —o Impuesto al Valor Agregado— es un impuesto añadido al costo de la adquisición de bienes o al usar ciertos servicios: en el caso del IVA inmobiliario, este afecta a las transacciones de inmuebles.

Este impuesto inmobiliario puede afectar a algunos compradores, dependiendo de las características de la propiedad a adquirir.

Desde este punto de vista, se vuelve complejo comprender si un contribuyente debe o no pagar este impuesto, ya que el espacio habitable que comprará puede ser usado o nuevo.

Además, quien lo tenga en venta puede ser una corredora de propiedades o directamente lo comercializa la misma empresa encargada de su construcción.

¿Quiénes están afectos a pagar IVA inmobiliario?

Con el fin de resolver las interrogantes anteriormente esgrimidas, el Servicio de Impuestos Internos (SII) explica los requisitos que un contribuyente debe cumplir si está adquiriendo su primera vivienda y no sabe si debe pagar algo extra o si eres contador en una inmobiliaria y no sabes cómo funciona este impuesto.

Por otro lado, si estás en el negocio de los bienes raíces es necesario que actualices tus conocimientos sobre la nueva normativa para comprenderla y aplicarla en tu quehacer.

El IVA inmobiliario afecta a las empresas constructoras, inmobiliarias y personas que realicen ventas y transacciones de bienes raíces de manera habitual.

Antes de la aplicación de esta norma, las empresas inmobiliarias no estaban sujetas al pago de IVA, pero con la nueva modernización tributaria eso cambió y ahora este nuevo costo afecta a sus operaciones de forma directa.

Respecto al IVA al inmueble, la reforma tributaria aclara que los bienes raíces sobre los que se firmó una promesa de compraventa anterior al año 2015 están exentos del pago de este impuesto sin importar si la venta como tal se concretó en 2016, 2017 o lo hará en 2020.

Existen una serie de cláusulas que ayudan a determinar si un contribuyente debe pagar IVA inmobiliario, las cuales enumeramos a continuación:

• Si las utilidades provenientes de la venta de un inmueble superan las 8 000 Unidades de Fomento, se deberá pagar el impuesto correspondiente solo al capital superior al monto en UF antes señalado. Para hacer pago del tributo, la ley contempla dos métodos: 1) Pago de un impuesto único con tasa del 10%; 2) Reliquidar el Impuesto Global Complementario durante los años en que la propiedad le perteneció con un tope máximo de diez años.
• Ser una empresa constructora, inmobiliaria o persona que realice ventas y transacciones de bienes raíces normalmente o como forma de negocio.
• Ya sea un bien raíz nuevo o usado, el IVA inmobiliario debe pagarse de igual forma si quien vende es considerado un vendedor habitual.
• El IVA inmobiliario debe pagarse al momento de efectuar la firma de la escritura de venta: este pago debe hacerse por el costo final del inmueble, independiente si se dieron adelantos al firmar la promesa de venta o en algún otro minuto.

Exención del pago del impuesto inmobiliario

Diversas situaciones que pueden indicar la exención del pago de IVA inmobiliario, las cuales según el SII pueden ser:

• El vendedor no es habitual, es decir, no se dedica a la compraventa de inmuebles.
• Contar con promesa celebrada válidamente antes del 1 de enero de 2016.
• La propiedad tiene permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016 y su construcción finalizó durante ese año.
• Si un contribuyente es beneficiario o beneficiaria del subsidio a la vivienda.
• Si se trata de la venta de un terreno, la ley excluye a estos del pago de IVA inmobiliario.

En todas las otras situaciones sí se debe pagar el IVA correspondiente.

Sobre descuentos del IVA inmobiliario, cesión o venta de promesa e intereses, el Servicio de Impuesto Internos determina que:

• Ceder la promesa de compraventa no modifica la fecha original de dicho acuerdo, por lo que la futura compra —pactada antes del 1 de enero de 2016— no hace a un contribuyente afecto a pagar más tributos.
• Si se llega a sospechar de que la cesión tuvo como objetivo evadir el pago de impuestos, el Servicio de Impuestos Internos puede utilizar sus facultades fiscalizadoras sobre la transacción inmobiliaria realizada.
• El interés del crédito hipotecario no paga Impuesto al Valor Agregado.
• La ley permite deducir el valor reajustado del terreno con topes específicos, por lo cual el contribuyente puede deducir impuestos por conceptos de:
• Valor de compra —debidamente reajustado— del terreno no superior al doble de su avalúo fiscal definido, adquirido no antes de 3 años a la fecha en la que se firma el contrato de venta respectivo
• Si el valor fiscal al realizarse la operación es muy bajo, la ley faculta al contribuyente para pedir un nuevo avalúo según lo establecido en la resolución n.º 49 de 2016.

¡Listo! Ahora ya sabes de qué trata el IVA inmobiliario y cómo funciona luego de los cambios aplicados por la modernización tributaria.

Por supuesto, la intención de estas modificaciones y de la nueva Ley de Modernización Tributaria tienen como fin simplificar ciertos procesos y poder aumentar la recaudación de impuestos, además de prevenir su evasión o usar ciertos instrumentos tributarios de mala manera.